क्या आपने कभी अपनी स्कूल की इमारत, उस स्टेडियम को जहाँ आपकी पसंदीदा टीम खेलती है, या उस शॉपिंग सेंटर को जहाँ से आप कपड़े खरीदते हैं, देखकर सोचा है कि वास्तव में उनका मालिक कौन है?
इसका जवाब अक्सर निवेशकों (investors) का एक समूह होता है जो बड़ी मात्रा में संपत्ति बनाने के लिए रियल एस्टेट का उपयोग करते हैं। शेयरों (stocks) के विपरीत, जो किसी कंपनी के टुकड़ों का प्रतिनिधित्व करते हैं, रियल एस्टेट ठोस (tangible) संपत्ति है जिसे आप शारीरिक रूप से छू सकते हैं और उसमें घूम सकते हैं।
आपके स्कूल की इमारत, शॉपिंग मॉल और यहाँ तक कि स्थानीय पार्क भी रियल एस्टेट नामक एक विशाल दुनिया का हिस्सा हैं। जबकि अधिकांश लोग निवेश को स्क्रीन पर दिखने वाले नंबरों के रूप में देखते हैं, रियल एस्टेट 'ऐसा निवेश है जिसे आप छू सकते हैं।' यह इंसानों द्वारा संपत्ति बनाने के सबसे पुराने तरीकों में से एक है, जो हज़ारों साल पहले की प्राचीन सभ्यताओं से चला आ रहा है जहाँ ज़मीन को सबसे बड़ा इनाम माना जाता था।
आज की आधुनिक दुनिया में, लोग हर महीने किराया वसूलने के लिए पूरी इमारतें खरीदते हैं। दूसरे लोग अपने फोन से ही REIT नामक चीज़ के ज़रिए सैकड़ों इमारतों के छोटे-छोटे हिस्से खरीदते हैं। रियल एस्टेट ने लगभग किसी भी अन्य प्रकार के निवेश की तुलना में अधिक करोड़पति बनाए हैं। आइए जानते हैं कि यह कैसे काम करता है।
कल्पना करें कि आप अपने शहर की सबसे ऊँची गगनचुंबी इमारत के एक छोटे से हिस्से के मालिक हैं। हर बार जब उस इमारत के अंदर का कोई व्यवसाय किराया देता है, तो उस पैसे का एक छोटा सा हिस्सा सीधे आपके बैंक खाते में आ जाता है, जबकि आप स्कूल में होते हैं।
वास्तव में रियल एस्टेट क्या है?
रियल एस्टेट ज़मीन और उस पर बनी किसी भी स्थायी इमारत या संरचना के लिए इस्तेमाल किया जाने वाला एक शब्द है। यह केवल उस घर के बारे में नहीं है जिसमें आप रहते हैं। इसमें ऊँची-ऊँची ऑफिस की इमारतों और विशाल गोदामों से लेकर वे वन भूमि भी शामिल है जहाँ लकड़ी उगाई जाती है।
निवेशक आमतौर पर प्रॉपर्टी को अलग-अलग श्रेणियों में बाँटते हैं। 'आवासीय रियल एस्टेट' (Residential real estate) में वे घर और अपार्टमेंट शामिल हैं जहाँ लोग रहते हैं। 'व्यावसायिक रियल एस्टेट' (Commercial real estate) में व्यवसायों की जगहें शामिल हैं, जैसे दुकानें, ऑफिस और यहाँ तक कि वे विशाल डेटा सेंटर भी जो इंटरनेट को चलाते हैं।
Mira says:
"इसे Minecraft के एक बेहतरीन गेम की तरह समझें। लेकिन यहाँ आप सिर्फ मज़े के लिए नहीं बना रहे हैं, बल्कि ऐसी चीज़ बना रहे हैं जिसकी कीमत लोग असली दुनिया में चुकाने के लिए तैयार हैं!"
प्रॉपर्टी से पैसा कमाने के दो तरीके
प्रॉपर्टी के मालिक अपनी संपत्ति बढ़ाने के मुख्य रूप से दो तरीके अपनाते हैं। पहला है किराये से आय (rental income)। यह तब होता है जब एक किरायेदार (tenant)—वह व्यक्ति या व्यवसाय जो इमारत का उपयोग कर रहा है—मालिक को वहां रहने या काम करने के अधिकार के लिए मासिक शुल्क देता है।
किराया कैसे काम करता है: यदि आप एक अपार्टमेंट के मालिक हैं और किराये में प्रति माह $1,500 लेते हैं: मासिक आय: $1,500 वार्षिक कुल: $18,000 लागत (मरम्मत/टैक्स): -$5,000 शुद्ध लाभ: $13,000 प्रति वर्ष वह लाभ आपका है जिसे आप अपने पास रख सकते हैं या अधिक प्रॉपर्टी में फिर से निवेश कर सकते हैं!
दूसरा तरीका है कीमत बढ़ना (appreciation)। यह तब होता है जब समय के साथ प्रॉपर्टी की कीमत बढ़ जाती है। यदि कोई निवेशक $100,000 में ज़मीन का एक टुकड़ा खरीदता है और उसके आस-पास शहर विकसित हो जाता है, तो दस साल बाद उस ज़मीन की कीमत $200,000 हो सकती है। यह 'कम पर खरीदें, ज़्यादा पर बेचें' वाली रणनीति का ही एक रूप है।
ज़मीन खरीदें, वे इसे अब और नहीं बना रहे हैं।
रियल एस्टेट अनोखा क्यों है?
रियल एस्टेट शेयर बाज़ार से बहुत अलग है। चूंकि पृथ्वी पर ज़मीन की मात्रा सीमित है, विशेष रूप से लोकप्रिय शहरों में, इसलिए आपूर्ति और माँग (supply and demand) आमतौर पर मालिक के पक्ष में काम करती है। जैसे-जैसे अधिक लोग किसी शहर में रहना चाहते हैं, वहाँ की सीमित ज़मीन की कीमत बढ़ती जाती है।
प्रॉपर्टी शेयरों की तुलना में कम अस्थिर (volatile) होती है। इसका मतलब है कि इसकी कीमत आमतौर पर हर दिन तेज़ी से ऊपर-नीचे नहीं होती है। हालाँकि, इसे जल्दी बेचना बहुत कठिन है। आप एक शेयर को सेकंडों में बेच सकते हैं, लेकिन एक इमारत को बेचने में कागजी कार्रवाई और सही खरीदार खोजने में महीनों लग सकते हैं।
प्रसिद्ध मैकडॉनल्ड्स रेस्तरां के नीचे की ज़मीन अक्सर उन बर्गरों से अधिक मूल्यवान होती है जो वे बेचते हैं। मैकडॉनल्ड्स वास्तव में दुनिया की सबसे बड़ी रियल एस्टेट कंपनियों में से एक है!
लीवरेज की ताकत (The Power of Leverage)
रियल एस्टेट के इतनी संपत्ति बनाने का एक कारण लीवरेज नामक अवधारणा है। यह मूल रूप से अपने स्वयं के थोड़े से पैसे का उपयोग करने और बहुत महंगी चीज़ खरीदने के लिए बाकी पैसे उधार लेने जैसा है। रियल एस्टेट में, इस लोन को मॉर्टगेज (mortgage) या होम लोन कहा जाता है।
कल्पना करें कि आपके पास $20,000 हैं। शेयर बाज़ार में, आप आमतौर पर केवल $20,000 के शेयर ही खरीद सकते हैं। लेकिन रियल एस्टेट में, आप उस $20,000 का उपयोग $100,000 का घर खरीदने के लिए 'डाउन पेमेंट' के रूप में कर सकते हैं। यदि घर की कीमत 10 प्रतिशत बढ़ती है, तो आपने केवल अपने $20,000 पर 10 प्रतिशत नहीं कमाया: आपने पूरे $100,000 की कीमत के आधार पर लाभ कमाया है!
Finn says:
"तो अगर मैं घर खरीदने के लिए लोन लेता हूँ, तो मैं तकनीकी रूप से खुद को अमीर बनाने के लिए बैंक के पैसे का इस्तेमाल कर रहा हूँ? यह किसी गेम के 'चीट कोड' जैसा लगता है, लेकिन मुझे लगता है कि इसे वापस चुकाने के बारे में सावधान रहना होगा।"
क्या बच्चे वास्तव में रियल एस्टेट में निवेश कर सकते हैं?
आम तौर पर आप 18 साल (या कुछ स्थानों पर उससे ज़्यादा) का होने तक घर या ज़मीन नहीं खरीद सकते। हालाँकि, रियल एस्टेट निवेशक बनने के लिए आपको पूरी इमारत खरीदने की ज़रूरत नहीं है। यहीं पर REITs (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स) काम आते हैं।
REIT एक ऐसी कंपनी है जो प्रॉपर्टीज़ के एक विशाल पोर्टफोलियो की मालिक होती है और उसका प्रबंधन करती है। जब आप शेयर बाज़ार में किसी REIT का शेयर खरीदते हैं, तो आप उनकी हर चीज़ का एक छोटा सा हिस्सा खरीद रहे होते हैं। यह हज़ारों अलग-अलग इमारतों में एक ईंट के मालिक होने जैसा है।
सीधा मालिकाना हक बहुत अच्छा है क्योंकि इमारत पर आपका पूरा नियंत्रण होता है और आप लाभ का 100 प्रतिशत अपने पास रखते हैं।
REITs बहुत अच्छे हैं क्योंकि आपको शुरुआत करने के लिए बहुत अधिक पैसे की ज़रूरत नहीं है, आपको कुछ भी मरम्मत नहीं करना पड़ता है, और आप अपने शेयर आसानी से बेच सकते हैं।
REITs शुरुआत करने का एक शानदार तरीका है क्योंकि वे तरल (liquid) होते हैं, जिसका अर्थ है कि आप जब चाहें अपने शेयर बेच सकते हैं। इसके अलावा, REITs के लिए कानूनी रूप से यह ज़रूरी है कि वे अपने अधिकांश मुनाफे को निवेशकों को लाभांश (dividends) के रूप में वापस दें। इसका मतलब है कि आपको कभी भी खराब टॉयलेट ठीक किए बिना अपने खाते में 'किराये का चेक' मिलता रहता है।
Mira says:
"REITs बहुत अच्छे हैं क्योंकि मैं एक वीडियो गेम की कीमत में एक पिज्जा शॉप, एक अस्पताल और एक विशाल गोदाम का एक हिस्सा एक साथ खरीद सकता हूँ।"
कीमतें क्यों बढ़ती रहती हैं?
आपने शायद अपने माता-पिता को बात करते सुना होगा कि घर कितने महंगे हो गए हैं। यह आमतौर पर कमी (scarcity) के कारण होता है। लंदन, न्यूयॉर्क या मुंबई जैसी लोकप्रिय जगहों पर, हर उस व्यक्ति के लिए घर बनाने के लिए पर्याप्त ज़मीन नहीं है जो वहाँ रहना चाहता है।
जब बहुत से लोग एक ही चीज़ चाहते हैं (ज़्यादा माँग) और वह चीज़ पर्याप्त मात्रा में नहीं होती (कम आपूर्ति), तो कीमत बढ़ जाती है। यही कारण है कि बड़े शहरों में रियल एस्टेट को अक्सर कहीं दूर-दराज की प्रॉपर्टी की तुलना में सुरक्षित निवेश माना जाता है। प्रॉपर्टी की दुनिया में 'लोकेशन' सबसे महत्वपूर्ण नियम है।
नब्बे प्रतिशत करोड़पति रियल एस्टेट के मालिक बनकर ही बने हैं।
प्रॉपर्टी के जोखिम
कोई भी निवेश पूरी तरह सुरक्षित नहीं होता। रियल एस्टेट में बहुत रखरखाव की ज़रूरत होती है। छतें टपकती हैं, हीटर खराब होते हैं, और हर साल टैक्स देना पड़ता है। यदि आप एक इमारत के मालिक हैं और आपको किरायेदार नहीं मिलता है, तो भी आपको बिलों का भुगतान करना होगा, भले ही आप किराया न ले रहे हों।
बाज़ार गिरने का जोखिम भी होता है। हालांकि प्रॉपर्टी की कीमतें आमतौर पर लंबी अवधि में बढ़ती हैं, लेकिन वे एक समय में सालों तक गिर भी सकती हैं। यही कारण है कि अधिकांश रियल एस्टेट विशेषज्ञ कहते हैं कि आपको केवल तभी निवेश करना चाहिए जब आप प्रॉपर्टी को लंबे समय तक, आमतौर पर पाँच से दस साल या उससे अधिक समय तक रखने की योजना बना रहे हों।
अगली बार जब आप कार में हों, तो 'बिक्री के लिए' (For Sale) बोर्ड देखें। यह देखने के लिए कि उन प्रॉपर्टीज़ की कीमत कितनी है, किसी रियल एस्टेट ऐप का उपयोग करें (माता-पिता की मदद से)। यह अंदाज़ा लगाने की कोशिश करें कि एक घर $300,000 का क्यों है और उसके बगल वाला घर $500,000 का क्यों है।
रियल एस्टेट उद्यमिता (entrepreneurship) का सबसे शुद्ध रूप है।
प्रॉपर्टी की ओर आपका रास्ता
भले ही आप आज किसी घर के दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर नहीं कर सकते, लेकिन आप तैयारी शुरू कर सकते हैं। कई सफल निवेशकों ने अपने स्थानीय पड़ोस का अध्ययन करके शुरुआत की। उन्होंने ध्यान दिया कि किन क्षेत्रों में नई दुकानें आ रही हैं और कौन से इलाके परिवारों के बीच लोकप्रिय हो रहे हैं।
ज़मीन और इमारतें कैसे काम करती हैं, इसे समझना आपको एक बड़ा फायदा देता है। जबकि दूसरे लोग केवल स्क्रीन पर नंबर देख रहे होंगे, आप भौतिक दुनिया को देख रहे होंगे और अपने आस-पास की इमारतों में छिपे मूल्य को देख रहे होंगे। यही एक सच्ची वित्तीय महाशक्ति है।
सोचने के लिए कुछ
यदि आप अपने शहर की किसी भी इमारत के मालिक हो सकते हैं, तो वह कौन सी होगी और क्यों?
यह केवल सबसे बड़ी इमारत चुनने के बारे में नहीं है: सोचें कि कौन सी इमारत समुदाय को सबसे अधिक लाभ पहुँचाती है या आपके विचार में कौन सी 20 साल बाद सबसे महत्वपूर्ण होगी। आपके मूल्य (values) यह तय करने में मदद करते हैं कि आपको कहाँ निवेश करना चाहिए।
के बारे में प्रश्न निवेश (Investing)
क्या मैं 18 साल का होने से पहले घर खरीद सकता हूँ?
लोकेशन इतनी महत्वपूर्ण क्यों है?
क्या रियल एस्टेट शेयरों से बेहतर है?
अपनी आँखें खुली रखें
अब जब आप रियल एस्टेट की बुनियादी बातें जान गए हैं, तो आप किसी इमारत को फिर कभी उसी तरह से नहीं देखेंगे। हर ईंट, खिड़की और ज़मीन का टुकड़ा एक विशाल वित्तीय पहेली का हिस्सा है। देखना चाहते हैं कि रियल एस्टेट एक बड़ी योजना में कैसे फिट बैठता है? यह देखने के लिए कि ये सभी टुकड़े एक साथ कैसे चलते हैं, हमारी गाइड निवेश-क्या-है (what-is-investing) को ज़रूर देखें!
